速查在线工具箱二手房的税费，为什么中介算的和实际差一截？
差在卖方那几项能不能免：持有年限够不够、是不是家庭唯一住房，判定一变金额就跟着变。
直接答案
卖方税负主要集中在增值税与个人所得税，前者看持有是否满一定年限，后者看是否满足唯一住房等条件，判定不同金额可能相差很多。
计税基数用成交价还是核定评估价，各地口径不同，同一个房子两种算法能差出可观金额。
卖方名义上的税负在交易中往往由买方承担，谈价时要把这部分一并算进总成本。
同一套房子，换两个人算税费能给出相差几万的答案，签合同前很难判断谁对。
这篇把每一项的免征条件和计税口径拆开，方便自己逐项核对。
1每一项看什么条件
税种不同，判定依据也不同，逐项对号入座即可。
| 项目 | 名义缴纳方 | 关键判定 |
|---|---|---|
| 契税 | 买方 | 面积分档与家庭套数 |
| 增值税及附加 | 卖方 | 持有年限是否达到免征门槛 |
| 个人所得税 | 卖方 | 是否满足唯一住房等免征条件 |
| 中介服务费 | 双方或单方 | 费率与承担方式由约定决定 |
把「谁名义上交」和「谁实际掏钱」分开看，谈价时才不会漏算。
2为什么同一个房子算出来不一样
三个变量的取法不同，结果自然分叉。
- 基数的取法
- 成交价与核定评估价可能不同
- 年限的起算
- 按产权登记日还是契税完税日
- 套数的认定
- 按家庭还是按个人、跨城是否合并
- 费用归属
- 卖方税负是否转嫁给买方
签合同前把年限起算日与套数认定方式写清楚，能避免过户时扯皮。
3自己核对的顺序
按这个顺序走一遍，误差范围基本可控。
- 先定基数
- 确认用哪个价格作为计税依据
- 再查两个条件
- 年限与套数，逐项确认是否满足免征
- 算买方部分
- 契税按面积与套数分档
- 加总并留余量
- 把服务费与可能的转嫁一并计入
具体比例与免征门槛以当地现行规定为准，工具只做按条件的换算。
相关疑问
满五唯一到底免的是什么？
它影响的是卖方个人所得税的免征判定，不改变买方要交的契税。
持有年限从哪天开始算？
各地口径不同，常见按产权登记或完税日期起算，需向当地确认。
核定征收和差额征收有什么区别？
两者基数不同，哪种适用取决于当地规则与房屋情况。
中介费可以谈吗？
费率与承担方式是协商内容，写进合同才有约束力。
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