二手房税费计算器

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成交价（元）

建筑面积（㎡）

买方房屋套数

卖方持有年限

是否满五唯一

个税征收方式

房屋原值（元，差额征收时填）

项目	承担方	金额（元）
契税	买方	-
增值税及附加	卖方	-
个人所得税	卖方	-
不动产登记费	买方	-

政策依据：《财政部税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》（2025 年第 17 号）、《财政部税务总局住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（2024 年第 16 号）。2026 年 1 月 1 日起《增值税法》施行，个人销售不满 2 年住房按 3% 征收率全额缴纳增值税，附加税费各地略有差异，本工具按 3% 主税计算。实际以税务机关核定为准。

-
买方合计（元）

卖方合计（元）

双方税费合计（元）

功能说明

二手房交易税费比新房复杂得多，核心在于「谁持有、持有多久、是不是唯一住房」。同样是 150 万的房子，卖方持有 1 年还是要 6 年，税费能差好几万。

买方主要承担契税，按家庭套数与 140 平方米面积分档；卖方主要承担增值税与个人所得税，其中「满两年免增值税」「满五唯一免个税」是两个关键的免税门槛。

使用步骤

1. 填写成交价与建筑面积。

2. 选择买方家庭套数性质，决定契税税率。

3. 选择卖方持有年限，并说明是否「满五唯一」。

4. 个税征收方式有两种：能提供原始购房凭证的按差额 20% 据实征收，不能提供的按成交价 1% 核定征收。一般核定征收更划算。

常见问题

Q：「满两年」从哪天算起？
A：以房产证登记日期或契税完税证明填发日期为准，遵循孰先原则，哪个在前按哪个算。

Q：税费实际由谁承担？
A：法律上增值税和个税由卖方缴纳、契税由买方缴纳，但实际交易中往往会折算进成交价，俗称「卖方到手价」。谈价时应明确税费分担方式。

Q：附加税费怎么算？
A：增值税附加包括城建税、教育费附加等，通常按增值税额的一定比例征收，综合约 3.18%（含增值税本税）。本工具按 3% 增值税本税计算，差额部分请以当地税务口径为准。

本工具纯浏览器本地运行，输入的数据不会上传服务器。

你可能还想问

二手房主要涉及哪些税费？

常见有契税（买方）、个人所得税与增值税（卖方，视持有年限与是否唯一住房）、以及中介费与评估费；「满五唯一」通常免个税，是议价关键词。

税费由谁承担？

法定纳税义务人明确，但市场惯例常约定「税费由买方承担」；签约前把承担方式写进合同，避免过户前临时扯皮。

为什么各城市算出来差很多？

计税基数（网签价、评估价、核定指导价）、首套二套认定、面积段税率与地方优惠政策都不相同；以当地不动产交易中心口径为准，工具结果用于预估。